DAC7: Airbnb и Booking.com теперь передают ваш доход в налоговую

Письмо пришло в январе: Airbnb просил мой налоговый номер, полный адрес и кадастровый номер квартиры — «чтобы соответствовать DAC7». Я чуть не отправил его в спам, приняв за фишинг. Зря: всё было настоящим. Знакомый хост как раз проигнорировал такое письмо — после трёх напоминаний Airbnb заморозил ему выплаты, пока он не заполнил форму. Деньги за две завершённые брони провисели одиннадцать дней.

Если вы сдаёте жильё через Airbnb, Booking.com или Vrbo где-либо в ЕС, площадка больше не просто канал бронирований. По закону она — налоговый информатор, и так с 2023 года. Большинство хостов узнаёт об этом так же, как узнал я: непонятный запрос формы и срок, о котором никто не предупреждал.

Что такое DAC7 на самом деле

DAC7 — седьмая редакция Директивы ЕС об административном сотрудничестве. Если убрать канцелярит, она делает одно: обязывает цифровые площадки — Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia, ваш channel manager — собирать налоговые данные о каждом, кто на них зарабатывает, и раз в год передавать их в налоговую.

Это реализация Модельных правил отчётности ОЭСР для цифровых платформ, так что история не только про ЕС. В Великобритании работает почти идентичный MRDP. Канада, Австралия, Новая Зеландия и растущий список стран приняли ту же рамку. Если ваш объект в одной из этих стран, механика ниже — это и ваша механика тоже.

Директива вступила в силу 1 января 2023 года. Значит, 2023-й стал первым отчётным периодом. Первые отчёты площадки подали до конца января 2024-го — за всё, что вы заработали в 2023-м. Каждая страна ЕС прописала это в своём законе под своим названием: в Германии это Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG), а данные уходят в Bundeszentralamt für Steuern. Франция направляет их в DGFiP, Испания — в Agencia Tributaria. Директива одна, почтовый ящик у каждого свой.

И вот что застаёт врасплох: данные уходят не только в налоговую вашей страны. Орган, который их получает, автоматически пересылает их в страну, где физически находится объект. Сдаёте квартиру в Лиссабоне, живя в Берлине, — копию получит португальская налоговая. Весь смысл DAC7 в том, чтобы закрыть трансграничную дыру, через которую раньше «утекала» аренда у нерезидентов.

Порог, которого для аренды не существует

Это самое непонятое место в DAC7 и причина, по которой хосты, считающие себя «слишком мелкими», ошибаются.

Вы наверняка читали, что DAC7 включается только выше «30 сделок или 2000 €». Цифра реальная — но она про продавцов товаров. Тот, кто продаёт б/у мебель на маркетплейсе, проходит мимо отчётности, если у него меньше 30 продаж и меньше 2000 € в год. Директива называет его «исключённым продавцом».

Сдача недвижимости — другая категория, и этого порога у неё нет. Никаких «меньше 30 ночей» или «до 2000 €» для аренды не предусмотрено. Если площадка провела за год хотя бы одну бронь вашего объекта, вы — отчётный продавец. Один уикенд. Одна бронь за 120 €. В отчёте.

Единственное исключение на стороне аренды работает в обратную сторону: один объект с более чем 2000 бронирований в год выводится из отчётности — эта черта проведена для крупных отелей, а не для хоста со свободной квартирой. То есть исключение есть для тех, кто куда крупнее вас, а порог, на который вы рассчитывали, для аренды вообще не задумывался.

Я видел, как на этом спотыкаются аккуратные в остальном хосты. «У меня было всего восемь броней за лето, я ниже порога». Порога нет. Вы в файле.

Что именно уходит и кому

Отчёт — не расплывчатая сводка. По каждому отчётному хосту площадка передаёт конкретный набор:

Перечитайте список. Ваше имя, налоговый номер, конкретная квартира, банковский счёт и поквартальный оборот — всё это, сведённое вместе, лежит в базе налоговой, которую можно сверить с тем, что вы задекларировали. Заодно это объясняет, почему площадка теперь хранит о вас больше чувствительных данных, чем раньше; если вам важно, как они хранятся и кто вправе требовать удаления, стоит разобраться и со стороной защиты данных — см. GDPR для хостов посуточной аренды.

Одна деталь, которую стоит усвоить: сумма оборота — это выплаченное вам за вычетом удержанных площадкой сборов, разбитое по кварталам. Это выручка, а не прибыль. Налоговая теперь знает, сколько пришло. Чего она не знает — это проценты по ипотеке, расходы на уборку, коммуналку и амортизацию, то есть вычеты, превращающие выручку в налогооблагаемый доход. Их по-прежнему заявлять вам. DAC7 отдаёт им верхнюю строку и предлагает не занижать её.

Что будет, если проигнорировать запрос

Запрос формы — не опция, и площадка не вправе дать вам его пропустить. DAC7 кладёт принуждение на плечи площадки, поэтому она принуждает вас.

Механизм прописан в директиве. Если вы не дали нужные данные, площадка обязана прислать два напоминания после первого запроса. Если и через 60 дней после первого запроса вы не отреагировали, площадка по закону обязана сделать одно из двух: закрыть аккаунт и заблокировать повторную регистрацию либо удерживать выплаты, пока не дадите данные.

Это не угроза, которую площадка выдумала, чтобы вас донимать. Это её собственная обязанность, за неисполнение которой ей грозят штрафы. Именно поэтому у моего знакомого зависли выплаты — Airbnb не вредничал, он исполнял закон. Одиннадцать дней простоя — это ещё дешёвый вариант. Затяните — и уйдёт сам аккаунт.

Так что когда всплывает баннер «подтвердите налоговые данные», относитесь к нему как к броне, которая вот-вот отменится: закройте вопрос в тот же день. Данные, которые просят, налоговая получит в любом случае. Утаив их от площадки, вы не утаите их от налоговой — лишь лишитесь выплат.

Версия для США: 1099-K и качели порога

У хостов в США нет DAC7 — у них форма 1099-K, и последние годы там был хаос.

«Американский план спасения» 2021 года ввёл порог в 600 $, который должен был включаться поэтапно и напугал каждого подрабатывающего хоста в стране. IRS откладывал его раз за разом. Затем, в июле 2025-го, One Big Beautiful Bill Act отменил поэтапность целиком и вернул федеральный порог к прежнему уровню: 20 000 $ оборота И более 200 транзакций за год. Оба условия, а не одно из них. Для большинства хостов с одним объектом это значит, что федеральной 1099-K не будет вовсе.

Три оговорки, прежде чем выдохнуть:

1. Штаты ставят свои, более низкие пороги. Несколько штатов требуют 1099-K сильно ниже федеральной планки — где-то от 600 $, где-то от 1000 $. Где вы сдаёте — имеет значение.
2. Нет формы — не значит нет налога. 1099-K — это триггер отчётности, а не сам налог. Каждый доллар арендного дохода подлежит декларированию, пришла форма или нет. Отсутствие формы не отменяет обязанность — лишь убирает автоматическую сверку у IRS.
3. Без W-9 включается удержание. Если у Airbnb нет действительных налоговых данных, он может применить до 24% резервного удержания к вашим выплатам независимо от любого порога. Та же логика, что у DAC7: заполните форму — или смотрите, как держат ваши деньги.

И ловушка, в которую хосты в США попадают каждую весну: 1099-K показывает валовые проведённые платежи — обычно больше того, что пришло на счёт, потому что это до удержания сервисного сбора Airbnb и может включать суммы, которые вы потом вернули. Не вписывайте число из 1099-K как доход. Сверьте его со сводкой по выплатам, затем вычтите сборы и возвраты.

Что это реально меняет в вашем налоге

Спокойная версия: DAC7 и 1099-K не создали нового налога. Подоходный налог с арендного дохода вы платили всегда. Изменилось то, что у налоговой теперь есть независимая, разбитая по строкам запись о вашей выручке — и разрыв между «сколько заработал» и «сколько задекларировал» виден без всякой проверки.

Практический шаг везде один: ведите собственный чистый учёт так, чтобы он сходился с цифрой площадки. Выгрузите годовую сводку по выплатам у каждой площадки. Помните: цифра DAC7 — это квартальная выручка за вычетом сборов площадки, 1099-K — годовая валовая до сборов, а выписки банка — чистыми после всего. Три разных числа об одном доходе. Если вы умеете объяснить мостик между ними, проверка скучна. Если нет — нет.

Конкретная сверка, на которой спотыкаются хосты в ЕС, — туристический налог. На некоторых площадках и в некоторых городах площадка сама собирает его с гостя и перечисляет напрямую — и попадёт он в вашу цифру DAC7 или нет, зависит от того, как площадка его классифицирует. Если задекларированная выручка и оборот по DAC7 расходятся на подозрительно круглые суммы за ночь, виноват обычно туристический налог. Кто его собирает и перечисляет на каждой площадке, мы разобрали в материале кто собирает туристический налог на Airbnb, Booking.com и Vrbo — прочтите, прежде чем решить, что числа не сходятся из-за ошибки.

Хосты, у которых с этим порядок, — не те, у кого хитрые схемы. Это те, кто в день запроса налогового номера вставляет его в форму и ведёт таблицу «одна бронь — одна строка», которая уже сходится с тем, что отчитает площадка. Если хотите, чтобы этот реестр собирался и сверялся с вашими синхронизированными календарями автоматически, это часть того, что делает RentTools: одно место, где брони, выплаты и цифры, которые увидит налоговая, сходятся.

Особое мнение

Перестаньте принимать запрос налоговых данных за спам. Это самое важное письмо, которое когда-либо пришлёт вам площадка, а цена игнора — замороженные выплаты в лучшем случае и закрытый аккаунт в худшем, при том что данные уходят в налоговую в любом случае. Эпоха, когда мелкий хост мог тихо сдавать квартиру «вчёрную», закончилась 1 января 2023 года. В порядке окажутся те, кто уже ведёт учёт, сходящийся с отчётом площадки. Соберите этот реестр сейчас, пока давит форма, а не инспектор.