DAC7: Airbnb y Booking.com ya declaran tus ingresos a Hacienda

El correo llegó en enero: Airbnb pedía mi número de identificación fiscal, mi dirección completa y la referencia catastral del piso, «para cumplir con DAC7». Estuve a punto de marcarlo como phishing. No lo era. Un anfitrión que conozco sí ignoró el mismo mensaje — tras tres recordatorios, Airbnb le congeló los pagos hasta que rellenó el formulario. El dinero de dos estancias terminadas quedó bloqueado once días.

Si alquila en Airbnb, Booking.com o Vrbo en cualquier punto de la UE, la plataforma ya no es un simple canal de reservas. Por ley es un informante fiscal, y lo es desde 2023. La mayoría de los anfitriones se entera como me enteré yo: por una petición de formulario que no entiende, atada a un plazo que desconocía.

Qué es DAC7 en realidad

DAC7 es la séptima revisión de la directiva europea sobre cooperación administrativa. Sin la jerga, hace una sola cosa: obliga a las plataformas digitales — Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia, su channel manager — a recabar datos fiscales de quien gana dinero a través de ellas y a remitirlos a Hacienda una vez al año.

Es la transposición europea de las Reglas Modelo de la OCDE para plataformas digitales, así que no es solo cosa de la UE. El Reino Unido aplica el MRDP, casi idéntico. Canadá, Australia, Nueva Zelanda y una lista creciente han adoptado el mismo marco. Si su inmueble está en uno de esos países, la mecánica de abajo también es la suya.

La directiva entró en vigor el 1 de enero de 2023. Eso hizo de 2023 el primer periodo declarado. Las plataformas presentaron sus primeras declaraciones antes de finales de enero de 2024, por todo lo ganado en 2023. Cada país de la UE lo recogió en su ley: en España los datos llegan a la Agencia Tributaria a través del Modelo 238. Alemania los dirige al Bundeszentralamt für Steuern, Francia a la DGFiP. Una directiva, un buzón por país.

Y aquí está lo que pilla por sorpresa: los datos no van solo a Hacienda de su país. La administración que los recibe los reenvía automáticamente al país donde está físicamente el inmueble. ¿Alquila un piso en Lisboa mientras vive en Berlín? El fisco portugués recibe copia. Todo el sentido de DAC7 es cerrar ese hueco transfronterizo por el que antes se escapaban los alquileres en manos de no residentes.

El umbral que no existe para el alquiler

Es lo peor entendido de DAC7 y la razón por la que los anfitriones que se creen demasiado pequeños se equivocan.

Habrá leído que DAC7 solo salta por encima de «30 transacciones o 2.000 €». La cifra es real — pero es para vendedores de bienes. Quien revende muebles de segunda mano en un marketplace se libra por debajo de 30 ventas y de 2.000 € al año. La directiva lo llama «vendedor excluido».

El alquiler de inmuebles es otra categoría, y ese umbral mínimo no se le aplica. No hay «menos de 30 noches» ni «menos de 2.000 €» para el alquiler. Si una plataforma facilitó aunque sea una reserva de su inmueble en el año, es usted declarable. Un fin de semana. Una reserva de 120 €. Declarado.

La única exclusión en el lado del alquiler va al revés: un anuncio con más de 2.000 reservas al año queda exento — esa raya está trazada para grandes hoteles, no para el anfitrión con un piso libre. La exclusión que existe es para actores mucho mayores que usted, y el umbral con el que contaba nunca fue para el alquiler.

He visto tropezar aquí a anfitriones por lo demás cuidadosos. «Solo tuve ocho reservas el verano pasado, estoy bajo el umbral.» No hay umbral. Está en el fichero.

Qué remite la plataforma, y a quién

La declaración no es un resumen vago. Por cada anfitrión declarable, la plataforma transmite un paquete concreto:

Relea la lista. Su nombre, su NIF, el piso exacto, la cuenta bancaria y unos ingresos trimestrales — todo cruzado, en una base de datos de Hacienda que se compara con lo que declaró. Por eso también su plataforma guarda ahora más datos de identidad sensibles que antes; si le importa cómo se almacenan y quién puede exigir su supresión, conviene mirar también el lado de la protección de datos — vea el RGPD para anfitriones de alquiler vacacional.

Un detalle que conviene interiorizar: la cifra de ingresos es lo pagado a usted, neto de las comisiones retenidas por la plataforma, troceado por trimestres. Es facturación, no beneficio. Hacienda ya sabe lo que entró. Lo que no sabe son sus intereses de hipoteca, la limpieza, los suministros y la amortización — las deducciones que convierten la facturación en renta gravable. Hacerlas valer sigue siendo cosa suya. DAC7 le tiende a Hacienda la línea de arriba y le reta a no minorarla.

Qué pasa si ignora la petición

La petición de formulario no es opcional, y la plataforma no puede dejar que la salte. DAC7 pone la ejecución sobre los hombros de la plataforma, así que la plataforma se la impone a usted.

El mecanismo está en la directiva. Si no facilita los datos exigidos, la plataforma debe enviar dos recordatorios tras la primera petición. Si 60 días después de esa primera petición sigue sin responder, está legalmente obligada a hacer una de dos cosas: cerrar su cuenta y bloquear que vuelva a registrarse, o retener sus pagos hasta que aporte la información.

No es una amenaza que la plataforma se inventó para darle la lata. Es su propia obligación, cuyo incumplimiento le acarrea multas. Por eso se le congelaron los pagos al conocido — Airbnb no se ponía exigente, Airbnb cumplía la ley. Once días parados eran aún la versión barata. Si lo alarga, lo que salta es la cuenta misma.

Así que cuando aparezca el banner «confirma tu información fiscal», trátelo como una reserva a punto de cancelarse: resuélvalo el mismo día. Los datos que piden, Hacienda los obtiene igual. Ocultárselos a la plataforma no se los oculta a Hacienda — solo le cuesta sus pagos.

La versión de EE. UU.: el 1099-K y el vaivén de umbrales

Los anfitriones estadounidenses no tienen DAC7, tienen el formulario 1099-K — y los últimos años han sido un caos.

El American Rescue Plan de 2021 fijó un umbral de declaración de 600 $, que debía entrar por fases y aterró a cada anfitrión a tiempo parcial del país. El fisco federal (IRS) lo aplazó una y otra vez. Después, en julio de 2025, el One Big Beautiful Bill Act eliminó las fases y devolvió el umbral federal a su nivel antiguo: 20.000 $ de facturación Y más de 200 transacciones al año. Las dos condiciones, no una. Para la mayoría de anfitriones de un solo inmueble, eso significa ningún 1099-K federal.

Tres advertencias antes de respirar tranquilo:

1. Los estados fijan sus propios umbrales, más bajos. Varios exigen un 1099-K muy por debajo de la línea federal — algunos desde 600 $, otros desde 1.000 $. Dónde alquila importa.
2. Sin formulario no significa sin impuesto. El 1099-K es un disparador de declaración, no el impuesto. Cada dólar de renta de alquiler es declarable, llegue formulario o no. Que no llegue no borra la obligación — solo le quita al IRS el cruce automático.
3. Sin W-9, salta la retención. Si Airbnb no tiene información fiscal válida, puede aplicar hasta un 24 % de retención (backup withholding) sobre sus pagos, al margen de cualquier umbral. La misma lógica que DAC7: rellenar el formulario, o ver cómo le retienen el dinero.

Y la trampa que cada primavera pilla a los anfitriones de EE. UU.: el 1099-K declara pagos brutos — normalmente más de lo que llegó a la cuenta, porque es antes de la comisión de servicio de Airbnb y puede incluir importes reembolsados después. No anote la cifra del 1099-K como ingreso. Cuádrela con su resumen de pagos y reste comisiones y reembolsos.

Qué cambia de verdad en su factura fiscal

La versión tranquila: DAC7 y el 1099-K no crearon ningún impuesto nuevo. El impuesto sobre la renta del alquiler ya lo debía. Lo que cambia es que Hacienda dispone ahora de un registro independiente y desglosado de sus cobros — la brecha entre «lo que gané» y «lo que declaré» es visible sin inspección.

El paso práctico es el mismo en todas partes: lleve una contabilidad limpia que cuadre con la cifra de la plataforma. Descargue el resumen anual de cada plataforma. Tenga presente: la cifra DAC7 es facturación trimestral neta de comisiones de plataforma, el 1099-K un bruto anual antes de comisiones, y sus extractos bancarios el neto después de todo. Tres cifras distintas para una misma renta. Si sabe explicar el puente entre ellas, una inspección es aburrida. Si no, no lo es.

Una conciliación concreta que muerde a los anfitriones de la UE: la tasa turística. En algunas plataformas y ciudades, la plataforma la cobra al huésped y la ingresa directamente — y que aparezca o no en su cifra DAC7 depende de cómo la clasifique. Si su facturación declarada y la facturación DAC7 difieren en importes por noche sospechosamente redondos, la culpable suele ser la tasa turística. Quién la cobra y la ingresa en cada plataforma lo desmenuzamos en quién cobra la tasa turística en Airbnb, Booking.com y Vrbo — léalo antes de dar por hecho que las cifras no cuadran por un error.

Los anfitriones que llevan esto bien no son los del montaje ingenioso. Son los que, el día de la petición del NIF, lo pegan en el formulario, y mantienen una tabla de «una reserva, una fila» ya alineada con lo que la plataforma declarará. Si quiere que ese registro se construya y cuadre automáticamente contra sus calendarios sincronizados, es parte de lo que hace RentTools: un único sitio donde reservas, pagos y las cifras que verá Hacienda coinciden.

Una opinión sin rodeos

Deje de tomar la petición de información fiscal por correo basura. Es el correo de mayor calado que su plataforma de reservas le enviará jamás, y el precio de ignorarlo son pagos congelados en el mejor caso y una cuenta cerrada en el peor — mientras los datos fluyen a Hacienda en cualquier caso. La época en que un anfitrión pequeño podía mover un piso en negro sin ruido terminó el 1 de enero de 2023. Saldrán bien parados los que ya llevan libros que cuadran con lo que declara la plataforma. Construya ese registro ahora, mientras la presión sea un formulario y no un inspector.