DAC7 : Airbnb et Booking.com déclarent vos revenus au fisc

Le mail est arrivé en janvier : Airbnb voulait mon numéro fiscal, mon adresse complète et la référence cadastrale de l'appartement, « pour se conformer à DAC7 ». J'ai failli le classer en hameçonnage. À tort. Un hôte que je connais, lui, a ignoré le même message — après trois relances, Airbnb a gelé ses versements jusqu'à ce qu'il remplisse le formulaire. L'argent de deux séjours terminés est resté bloqué onze jours.

Si vous louez sur Airbnb, Booking.com ou Vrbo n'importe où dans l'UE, la plateforme n'est plus un simple canal de réservation. C'est, légalement, un informateur du fisc, et ce depuis 2023. La plupart des hôtes l'apprennent comme je l'ai appris : par une demande de formulaire incomprise, assortie d'une échéance ignorée.

Ce qu'est vraiment DAC7

DAC7 est la septième révision de la directive européenne sur la coopération administrative. Sans le jargon, elle fait une chose : obliger les plateformes numériques — Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia, votre channel manager — à collecter des données fiscales sur quiconque gagne de l'argent par leur intermédiaire, et à les transmettre au fisc une fois par an.

C'est la transposition européenne des règles types de l'OCDE pour les plateformes numériques ; ce n'est donc pas qu'une affaire européenne. Le Royaume-Uni applique le MRDP, quasi identique. Le Canada, l'Australie, la Nouvelle-Zélande et une liste qui s'allonge ont adopté le même cadre. Si votre bien est dans l'un de ces pays, la mécanique ci-dessous est aussi la vôtre.

La directive est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. 2023 fut donc la première période déclarée. Les plateformes ont déposé leurs premières déclarations avant fin janvier 2024, portant sur tout ce que vous aviez gagné en 2023. Chaque pays de l'UE l'a inscrite dans sa loi : en France, les données partent à la DGFiP (Direction générale des Finances publiques). L'Allemagne les adresse au Bundeszentralamt für Steuern, l'Espagne à l'Agencia Tributaria. Une directive, une boîte aux lettres par pays.

Et voici ce qui surprend : les données ne vont pas qu'au fisc de votre pays. L'administration qui les reçoit les transmet automatiquement au pays où se trouve physiquement le bien. Vous louez un logement à Lisbonne en vivant à Berlin ? Le fisc portugais en reçoit une copie. Tout l'objet de DAC7 est de fermer cette brèche transfrontalière par laquelle filaient les locations détenues à l'étranger.

Le seuil qui n'existe pas pour la location

C'est le point le plus mal compris de DAC7, et la raison pour laquelle les hôtes qui se croient trop petits ont tort.

Vous avez sans doute lu que DAC7 ne se déclenche qu'au-dessus de « 30 transactions ou 2 000 € ». Le chiffre est réel — mais il vise les vendeurs de biens. Celui qui revend des meubles d'occasion sur une marketplace passe entre les mailles sous 30 ventes et sous 2 000 € par an. La directive le qualifie de « vendeur exclu ».

La location de biens immobiliers est une autre catégorie, et ce seuil de tolérance ne s'y applique pas. Il n'existe ni « moins de 30 nuits » ni « moins de 2 000 € » pour la location. Si une plateforme a facilité ne serait-ce qu'une réservation de votre bien dans l'année, vous êtes déclarable. Un week-end. Une réservation à 120 €. Déclaré.

La seule exclusion côté location va dans l'autre sens : une annonce dépassant 2 000 réservations par an en est exemptée — cette ligne est tracée pour les grands hôtels, pas pour l'hôte avec un appartement de libre. L'exclusion qui existe vise donc des acteurs bien plus gros que vous, et le seuil sur lequel vous comptiez n'a jamais concerné la location.

J'ai vu des hôtes pourtant rigoureux trébucher là-dessus. « Je n'ai eu que huit réservations l'été dernier, je suis sous le seuil. » Il n'y a pas de seuil. Vous êtes dans le fichier.

Ce que la plateforme transmet, et à qui

La déclaration n'est pas un vague résumé. Pour chaque hôte déclarable, la plateforme transmet un paquet précis :

Relisez cette liste. Votre nom, votre numéro fiscal, l'appartement exact, le compte bancaire et un chiffre d'affaires trimestriel — le tout recoupé, dans une base du fisc qui se compare à ce que vous avez déclaré. C'est aussi pourquoi votre plateforme détient désormais plus de données d'identité sensibles qu'avant ; si la manière dont elles sont stockées et qui peut en exiger l'effacement vous importe, la dimension protection des données mérite un détour — voir le RGPD pour les hôtes de location courte durée.

Un détail à intégrer : le chiffre transmis est la somme versée, nette des frais retenus par la plateforme, ventilée par trimestre. C'est du chiffre d'affaires, pas du bénéfice. Le fisc sait désormais ce qui est entré. Ce qu'il ignore, ce sont vos intérêts d'emprunt, le ménage, les charges et l'amortissement — les déductions qui transforment le chiffre d'affaires en revenu imposable. À vous de les faire valoir. DAC7 tend au fisc la ligne du haut et vous met au défi de ne pas la minorer.

Ce qui se passe si vous ignorez la demande

La demande de formulaire n'est pas facultative, et la plateforme n'a pas le droit de vous laisser la sauter. DAC7 fait peser l'exécution sur la plateforme, qui l'impose donc à vous.

Le mécanisme figure dans la directive. Si vous ne fournissez pas les données exigées, la plateforme doit envoyer deux relances après la première demande. Si, 60 jours après cette première demande, vous n'avez toujours pas réagi, elle est légalement tenue de faire l'une de deux choses : fermer votre compte et bloquer toute réinscription, ou retenir vos versements jusqu'à ce que vous fournissiez l'information.

Ce n'est pas une menace inventée pour vous harceler. C'est sa propre obligation, dont le non-respect l'expose à des amendes. C'est exactement pour cela que les versements de mon connaissance ont gelé — Airbnb ne faisait pas de zèle, Airbnb appliquait la loi. Onze jours d'arrêt, c'était encore la version douce. Faites traîner, et c'est le compte lui-même qui saute.

Alors quand la bannière « confirmez vos informations fiscales » apparaît, traitez-la comme une réservation sur le point d'être annulée : réglez-la le jour même. Les données demandées, le fisc les obtient de toute façon. Les cacher à la plateforme ne les cache pas au fisc — cela ne vous coûte que vos versements.

La version américaine : le 1099-K et le yo-yo des seuils

Les hôtes américains n'ont pas DAC7, ils ont le formulaire 1099-K — et ces dernières années ont été le chaos.

L'American Rescue Plan de 2021 a fixé un seuil de déclaration à 600 $, censé s'appliquer par paliers, qui a affolé chaque hôte à temps partiel du pays. Le fisc fédéral (IRS) l'a repoussé maintes fois. Puis, en juillet 2025, le One Big Beautiful Bill Act a supprimé les paliers et rétabli le seuil fédéral à son ancien niveau : 20 000 $ de chiffre d'affaires ET plus de 200 transactions dans l'année. Les deux conditions, pas l'une ou l'autre. Pour la plupart des hôtes mono-bien, cela signifie aucun 1099-K fédéral.

Trois réserves avant de souffler :

1. Les États fédérés fixent leurs propres seuils, plus bas. Plusieurs imposent un 1099-K bien en deçà de la barre fédérale — certains dès 600 $, d'autres dès 1 000 $. Là où vous louez compte.
2. Pas de formulaire ne veut pas dire pas d'impôt. Le 1099-K est un déclencheur de déclaration, pas l'impôt lui-même. Chaque dollar de revenu locatif est déclarable, formulaire ou non. L'absence de formulaire n'efface pas l'obligation — elle retire seulement le recoupement automatique de l'IRS.
3. Sans W-9, la retenue s'applique. Si Airbnb n'a pas d'informations fiscales valides, il peut appliquer jusqu'à 24 % de retenue (backup withholding) sur vos versements, quel que soit le seuil. Même logique que DAC7 : remplir le formulaire, ou voir son argent retenu.

Et le piège qui prend les hôtes américains chaque printemps : le 1099-K déclare des paiements bruts — d'ordinaire plus que ce qui est arrivé sur le compte, car c'est avant les frais de service Airbnb et cela peut inclure des montants remboursés ensuite. N'inscrivez pas le chiffre du 1099-K comme revenu. Rapprochez-le de votre récapitulatif de versements, puis retranchez frais et remboursements.

Ce que cela change vraiment à votre note d'impôt

La version posée : DAC7 et le 1099-K n'ont créé aucun impôt nouveau. L'impôt sur le revenu locatif, vous le deviez déjà. Ce qui change, c'est que le fisc dispose désormais d'un relevé indépendant et détaillé de vos encaissements — l'écart entre « ce que j'ai gagné » et « ce que j'ai déclaré » est visible sans contrôle.

Le geste pratique est partout le même : tenez une comptabilité propre qui colle au chiffre de la plateforme. Téléchargez le récapitulatif annuel de chaque plateforme. Notez bien : le chiffre DAC7 est un CA trimestriel net des frais de plateforme, le 1099-K un brut annuel avant frais, vos relevés bancaires du net après tout. Trois chiffres différents pour un même revenu. Si vous savez expliquer le pont entre eux, un contrôle est ennuyeux. Sinon, il ne l'est pas.

Un rapprochement concret qui mord les hôtes de l'UE : la taxe de séjour. Sur certaines plateformes et dans certaines villes, la plateforme la collecte auprès du voyageur et la reverse directement — apparaîtra-t-elle dans votre chiffre DAC7 ? Cela dépend de la façon dont elle la classe. Si votre CA déclaré et le CA DAC7 diffèrent de montants par nuit suspectement ronds, la taxe de séjour est en général la coupable. Qui la collecte et la reverse sur chaque plateforme, nous l'avons disséqué dans qui collecte la taxe de séjour sur Airbnb, Booking.com et Vrbo — à lire avant de conclure à une erreur.

Les hôtes qui gèrent bien cela ne sont pas ceux aux montages malins. Ce sont ceux qui, le jour de la demande de numéro fiscal, le collent dans le formulaire, et qui tiennent un tableau « une réservation, une ligne » déjà aligné sur ce que la plateforme déclarera. Si vous voulez que ce registre se construise et se rapproche automatiquement de vos calendriers synchronisés, c'est une partie de ce que fait RentTools : un seul endroit où réservations, versements et chiffres vus par le fisc coïncident.

Un avis tranché

Cessez de prendre la demande d'informations fiscales pour un courrier indésirable. C'est le mail le plus lourd de conséquences que votre plateforme vous enverra jamais, et le prix de l'indifférence, ce sont des versements gelés au mieux, un compte fermé au pire — pendant que les données filent au fisc dans tous les cas. L'époque où un petit hôte pouvait faire tourner discrètement un appartement au noir s'est achevée le 1er janvier 2023. Ceux qui s'en tireront sont ceux qui tiennent déjà des comptes alignés sur la déclaration de la plateforme. Construisez ce registre maintenant, tant que la pression n'est qu'un formulaire, pas un contrôleur.